Les prix des condos d'occasion s'envolent dans le grand Tokyo

Le prix des copropriétés d'occasion augmente considérablement, en particulier dans la grande région métropolitaine de Tokyo, alors que les nouvelles unités affichent des prix de plus en plus époustouflants.

Les prix des condos d'occasion dans la région de la capitale ont bondi de 6,3 % sur un an pour atteindre une moyenne de 52 millions de yens (330 000 dollars) en 2025, marquant la 13e année consécutive d'augmentation.

Les appartements préexistants ne sont pas directement affectés par la flambée des coûts de construction, comme les complexes résidentiels nouvellement construits.

Un mystère réside dans la façon dont les valeurs des deux catégories s’influencent mutuellement.

Au total, 35 000 copropriétés d'occasion ont été vendues dans la région métropolitaine de Tokyo en 2015 pour un prix moyen de 28,92 millions de yens, selon Réseau d'information immobilière pour l'est du Japon, qui exploite le système de réseau d'information immobilière (REINS).

Le nombre de contrats est passé à 49 000 en 2025, avec un prix moyen multiplié par 1,8 pour atteindre 52 millions de yens.

Au cours de la même période, la valeur moyenne des appartements neufs a augmenté de 1,7 fois – une hausse relativement modérée par rapport à celle des appartements d'occasion – passant de 51,83 millions de yens à 90,55 millions de yens, selon les statistiques compilées par le cabinet d'études Tokyo Kantei Co.

Par fourchette de prix, les propriétés d'occasion achetées en 2025 coûtaient plus de 100 millions de yens dans 10 % des cas, la plupart étant situées dans la capitale. Les appartements d'occasion évalués à plus de 100 millions de yens ne représentaient que 2 % en 2019 dans le grand Tokyo avant la pandémie de COVID-19.

Au milieu d'un nombre croissant de condos de luxe disponibles pour 100 millions de yens et plus, les propriétés d'occasion tendent globalement vers des prix stupéfiants au-dessus de 50 millions de yens.

Si l’on considère les prix par préfecture, le bilan est mitigé. Alors que la moyenne pour Tokyo a connu une hausse de 10,1 pour cent par rapport à l'année précédente et s'est élevée à 67,66 millions de yens, les prix à Kanagawa, Saitama et Chiba ont chuté de 1,7 pour cent, 2,2 pour cent et 1,6 pour cent, respectivement, à 38,32 millions de yens, 29,10 millions de yens et 28,65 millions de yens.

Les trois préfectures en dehors de Tokyo étaient également caractérisées par une tendance à la hausse des prix jusqu'en 2024, mais ont signalé des baisses annuelles en 2025.

La performance de Tokyo a été si forte que la moyenne globale de la région de la capitale a augmenté dans son ensemble, même si des baisses de prix d'une année sur l'autre ont été observées dans trois des quatre préfectures.

La réalité actuelle du marché des appartements d'occasion a été soulignée par Fumiko Watanabe du NLI Research Institute.

« Même si les prix des propriétés d'occasion ont généralement tendance à augmenter parallèlement à la flambée des prix de leurs homologues inutilisés, de nouveaux projets de construction concurrents sont actuellement occasionnellement annulés dans les zones suburbaines », a déclaré Watanabe. « Un fossé régional important se dessine entre le centre de Tokyo, où les actifs achetés sont susceptibles de maintenir leur valeur élevée à l'avenir, et d'autres zones dans lesquelles cela semble difficile. »

OFFRE LIMITÉE DE NOUVEAUX CONDOS

Derrière la récente popularité et la flambée des prix des copropriétés d’occasion se cachent non seulement la valeur croissante des appartements immaculés, mais également la baisse du nombre de ces propriétés nouvellement construites.

Les données de Tokyo Kantei révèlent que les nouveaux logements en copropriété à vendre dans la région métropolitaine de Tokyo s'élevaient à 34 000 en 2025, soit une baisse de 30 % par rapport aux 49 000 dix ans plus tôt.

Les promoteurs immobiliers réduisent les superficies et le nombre d'appartements qu'ils construisent, compte tenu de l'augmentation des dépenses en matériaux de construction et de la grave pénurie de main-d'œuvre dans le secteur de la construction.

Ils se concentrent spécifiquement sur les maisons situées au cœur de la capitale. Les copropriétés du centre de Tokyo peuvent coûter bien plus cher que les complexes résidentiels de banlieue, ce qui permet aux promoteurs d'absorber les coûts des matériaux et ainsi d'obtenir plus facilement des bénéfices.

Comme Tokyo Kantei calcule également chaque année le rapport entre la valeur des copropriétés et le revenu annuel moyen par préfecture, les derniers chiffres pour 2024 indiquent que les prix des appartements de 10 ans dépassaient 10 fois le salaire annuel moyen dans les six préfectures de Tokyo, Kanagawa, Kyoto, Osaka, Hyogo et Okinawa.

Le ratio pour la capitale japonaise était d'environ 17:1, un niveau comparable à celui des condos neufs. Cela souligne à quel point le marché de l’immobilier d’occasion est en surchauffe ces jours-ci.

« Les fournisseurs fixent de manière agressive des prix extrêmement élevés sur leurs propriétés dans un contexte de demande stable des consommateurs » pour les appartements d'occasion, a déclaré un représentant de Tokyo Kantei.

LES SERVICES DE RENOVATION ATTIRENT L'ATTENTION

S'adressant aux propriétaires de copropriété de longue date, les offres de forfaits de rénovation non conventionnelles se développent également.

Vers la fin de l'année dernière, Renoveru Inc., une société basée à Tokyo spécialisée dans la rénovation complète des maisons, a installé trois « unités conceptuelles » dans la capitale pour que les visiteurs puissent les essayer.

Le trio d'appartements conceptuels constitue une unité décontractée offrant les fonctions minimales requises, les coûts de rénovation pour un condo de 60 mètres carrés étant fixés à 9,95 millions de yens ou plus après impôts ; un condo standard pour au moins 12,35 millions de yens ; et un appartement caractérisé par une capacité d'isolation améliorée et divers équipements de haute qualité pour 20,25 millions de yens ou plus.

Les clients peuvent décider librement de leurs agencements de condos préférés pour leurs propriétés achetées. Ils peuvent également choisir parmi les trois types de spécifications standard de l'entreprise pour les cuisines, les salles de bains et autres équipements.

L'une des trois unités conceptuelles, un appartement près de la gare Futako-Tamagawa sur la ligne Tokyu dans le quartier de Setagaya, par exemple, présente un plan d'étage amélioré qui agrandit l'entrée et le salon auparavant exigus.

Il est même équipé de luminaires haut de gamme recommandés par Renoveru.

L'avantage de ce service est que les clients peuvent non seulement maîtriser leurs dépenses, mais aussi aménager beaucoup plus facilement leur maison, car ils n'ont pas besoin de tout choisir eux-mêmes à partir de zéro.

Les personnes dans la trentaine représentent 60 % des utilisateurs du forfait Renoveru. Leurs dépenses de rénovation s'élèvent en moyenne à 15,7 millions de yens.

Renoveru a déclaré que les consommateurs d'aujourd'hui sont enclins à comparer exclusivement les maisons déjà possédées plutôt que de considérer à la fois les propriétés nouvelles et existantes.

« Compte tenu de la flambée des prix et du nombre limité de propriétés nouvellement introduites, les personnes ayant des revenus plus élevés se tournent vers les maisons d'occasion », a déclaré un représentant de Renoveru. « Nous allons désormais conquérir ce groupe démographique en tant que clients en rénovation. »