Des hausses soudaines des loyers déclenchent des poursuites judiciaires à Tokyo

Depuis quatre ans, le mari, la cinquantaine, et la femme, la trentaine, louaient le logement 1DK (une pièce plus cuisine) d'environ 40 mètres carrés. C'est dans un bâtiment en béton armé de plus de 20 ans.

À seulement une minute à pied de la gare, l'appartement dispose du chauffage au sol et d'un déshumidificateur de salle de bain, tandis que le sous-sol abrite un parking mécanique à plusieurs niveaux et des casiers de rangement. Le loyer mensuel, frais de gestion et parking compris, s'élevait à 163 000 yens.

Bien que l'e-mail du propriétaire ait été précédé d'excuses, il a déclenché un litige. Alors que l'économie japonaise lutte contre la déflation depuis des années, les prix des loyers ont récemment grimpé, certains augmentant de plus de 10 pour cent dans certaines parties de Tokyo.

Selon Lifull Co., qui gère un site d'information sur le logement, le loyer moyen indiqué pour les propriétés locatives dans les 23 arrondissements de Tokyo a atteint des niveaux records : environ 120 000 yens pour les logements individuels et 250 000 yens pour les logements familiaux.

Le propriétaire du couple a affirmé que la hausse des loyers était « motivée par la faiblesse du yen, la montée en flèche de l'électricité provoquée par l'invasion de l'Ukraine par la Russie et l'inflation due aux dépenses de main-d'œuvre ». L'e-mail ajoute que la propriété a été « louée à un prix trop bas » en raison d'un membre du personnel inexpérimenté.

Face aux hésitations du couple, les parties ont convenu d'une augmentation progressive du loyer : 188 000 yens à partir du mois suivant pendant deux ans, puis à 208 000 yens lors du prochain renouvellement.

Cependant, en décembre 2024, le propriétaire a de nouveau exigé une augmentation du loyer, affirmant que le couple bénéficiait d’un loyer déraisonnablement bas. L'e-mail que le couple a reçu contenait un langage dur, les condamnant et menaçant de poursuites pour réclamer rétroactivement l'augmentation du loyer.

Le 29 janvier 2025, le propriétaire a intenté une action en justice exigeant une augmentation du loyer. Il a fait valoir que « le loyer actuel est provisoire et le contrat de location stipule qu'un litige peut survenir. Veuillez reconsidérer s'il s'agit d'une question qui vaut votre temps et votre argent. »

Le couple, déjà déconcerté par la ligne dure soudaine du propriétaire, a reçu un nouveau coup dur en février lorsque le propriétaire les a informés par courrier électronique d'une augmentation mensuelle de 5 500 yens des frais de stationnement. En avril, 11 000 yens pour deux mois de stationnement ont été retirés de leur compte sans leur consentement.

Après avoir consulté un avocat, ils ont refusé l'augmentation des frais de stationnement et ont exigé la restitution de l'argent. En réponse, le propriétaire a coupé l'accès à la place de stationnement.

Le couple a répliqué, affirmant que l'acte du propriétaire constituait une expulsion illégale, et a demandé 700 000 yens en honoraires d'avocat et en compensation pour détresse émotionnelle.

Le procès des deux poursuites s'est terminé en une seule audience. En novembre, le tribunal du district de Tokyo a confirmé que le loyer s'élevait à 188 000 yens comme convenu par les deux parties et a ordonné au propriétaire de payer les frais d'avocat du locataire et les frais de stationnement excédentaires totalisant 131 000 yens qui avaient été déduits sans leur consentement.

Le juge a statué que le simple fait de « le louer à un prix trop bas » ne justifie pas automatiquement une augmentation immédiate du loyer.

« Je ressens un immense soulagement. J'étais constamment terrifiée, me demandant ce que le propriétaire allait dire après toutes ces demandes répétées », a déclaré l'épouse lors d'une conférence de presse après le verdict.

Son mari est tombé malade à cause de la tension mentale, a-t-elle expliqué, ajoutant que leur vie quotidienne était gravement perturbée. Bien que le couple ait gagné, ils ont décidé de déménager.

Après cela, aucune des parties n’a fait appel et la décision du tribunal est devenue définitive. Le propriétaire n'a fait aucun commentaire sur le résultat.

« Dans un contexte de hausse des prix des terrains, les cas exigeant de fortes hausses de loyer se multiplient, et nous voyons fréquemment des propriétaires utiliser les augmentations de loyer des parkings ou la résiliation du contrat comme monnaie d'échange », a déclaré l'avocat du couple, Naoto Akiyama, qui est également titulaire d'une licence d'évaluateur immobilier.

La loi sur la location de terrains et de bâtiments protège les locataires, qui se trouvent dans une position plus faible, en interdisant aux propriétaires de résilier unilatéralement les baux, sauf pour des raisons valables telles qu'un retard de loyer.

« Il y avait une certaine ambiguïté concernant le loyer des parkings, qui est exclu du champ d'application de la loi sur la location de terrains et de bâtiments », a déclaré Kentaro Kaneshige du département immobilier de l'université Meikai.

« La décision importante ici est que lorsque les contrats de location pour l'immeuble et le parking sont considérés comme intégrés, certaines restrictions s'appliquent à la résiliation ou aux augmentations de loyer. »

En vertu de la loi, les propriétaires peuvent négocier avec les locataires si le loyer est inférieur au prix du marché local, a-t-il noté. Les locataires peuvent demander une explication sur la manière dont un loyer spécifique a été déterminé ou demander une évaluation à un tiers de ce qui constitue un loyer équitable pour une propriété.

Kaneshige a également reconnu le sort des propriétaires. « Bien qu'une action énergique soit hors de question, les propriétaires sont également aux prises avec la hausse des coûts. La meilleure solution est probablement de continuer à discuter jusqu'à ce que les deux parties soient satisfaites et trouvent un compromis. »