Des contrôles plus stricts sur les locations de « minpaku » pourraient aggraver la situation
Les inquiétudes grandissent quant à la possibilité que les opérateurs d’hébergement privés « minpaku » entrent dans la clandestinité, alors que les réglementations et les mesures de répression s’intensifient contre les établissements de location problématiques à travers le Japon.
Les Minpaku ont accueilli des hordes de voyageurs dans des appartements vacants et des maisons individuelles, contribuant ainsi à l'expansion constante du marché.
En 2018, le gouvernement central a mis en vigueur la loi sur les entreprises d'hébergement privé afin d'établir des règles détaillées pour le minpaku. L’objectif ultime était d’augmenter les dépenses en devises dans l’industrie du tourisme.
Par la suite, le nombre de minpaku a considérablement augmenté, les opérateurs empruntant même parfois des propriétés pour se lancer dans le secteur.
Cependant, un nombre croissant de plaintes ont également été signalées depuis lors par des résidents concernant des touristes mal élevés qui séjournent dans des hébergements privés et errent dans les zones résidentielles voisines.
Les habitants des environs de Minpaku ont désormais de plus en plus le sentiment que leurs quartiers sont perturbés, alors que le nombre de visiteurs étrangers au Japon a dépassé les 40 millions pour la première fois l'année dernière, dans un contexte d'afflux constant de touristes.
La ville de Kyoto, qui se targue d'avoir les « restrictions les plus strictes du Japon » sur les minpaku, a récemment commencé à réfléchir à étendre la zone où ces logements privés sont effectivement interdits.
Les 23 quartiers de Tokyo renforcent également successivement leurs ordonnances réglementaires.
Cette dernière tendance est cependant critiquée par les opérateurs de minpaku comme une réponse imprudente, au motif que les « contraintes renforcées pourraient simplement inciter les entreprises à se tourner vers des hébergements illégaux et non agréés ».
CONCURRENCE CHAUFFÉE POUR LES PROPRIÉTÉS
Récemment, du linge a été aperçu accroché aux balcons des chambres d'un immeuble, donnant une idée de la vie quotidienne des propriétaires.
Le complexe d'habitation de quatre étages, vieux de 40 ans, est situé dans un quartier résidentiel à sept minutes à pied de la gare de Kita-Ikebukuro, le long de la ligne Tobu Tojo, dans l'arrondissement de Toshima à Tokyo.
Un Américain qui quittait une unité au troisième étage de la propriété avec une valise admirait l'appartement dans lequel il avait passé la nuit pour son cadre propre et confortable.
Le logement de 86 m² comprend un salon, une salle à manger, une cuisine et trois chambres.
Les étagères séparant les pièces étaient bordées de nombreuses traductions anglaises de mangas japonais populaires. Il était également équipé d'un système d'alarme incendie automatique conformément aux réglementations japonaises en matière de sécurité incendie.
L'unité avait été rénovée par un expert-comptable de 39 ans pour un coût de 2 millions de yens (12 500 dollars).
Le loyer est fixé à 330 000 yens par mois, soit environ 100 000 yens de plus que le taux standard du marché, la propriété étant spécifiquement destinée à des fins minpaku.
Le comptable a commencé à exploiter des auberges privées il y a trois ans. Il est actuellement responsable d'un total de huit unités minpaku dans l'arrondissement de Shinjuku à Tokyo ainsi que dans le district d'Ikebukuro de l'arrondissement de Toshima.
Il a dit qu'il accueille parfois même des Japonais comme invités. On estime que près de 40 pour cent des utilisateurs de minpaku dans tout le pays viennent du pays.
« Le simple fait de trouver de bonnes propriétés peut vous permettre de gagner beaucoup d'argent », a déclaré l'homme.
Il a expliqué que l'appartement près de la gare de Kita-Ikebukuro, par exemple, devrait générer un bénéfice annuel d'environ 2 millions de yens, à condition que le prix de la chambre soit de 35 000 yens par nuit.
De nos jours, peu de propriétés dans la partie centrale de la capitale sont autorisées à être reconverties en minpaku. Dès que des informations sur des appartements appropriés sont publiées sur des sites Internet spécialisés, des dizaines de candidatures afflueraient en quelques minutes dans une « course à chiens qui mange des chiens ».
La présence croissante des minpaku crée des frictions avec les habitants.
En octobre 2025, le président d’une association de quartier du quartier de Toshima a exprimé sa frustration en qualifiant les « minpaku de méchants, en toute honnêteté », lors d’une réunion visant à discuter des moyens de contrôler ces établissements d’hébergement privés.
L'arrondissement de Toshima abrite la gare d'Ikebukuro, l'un des principaux terminaux de Tokyo, et offre un excellent accès à des destinations remarquables telles que le quartier d'Asakusa et l'arrondissement animé de Shibuya.
En janvier de cette année, pas moins de 1 867 minpaku avaient été désignés dans l'arrondissement de Toshima en vertu de la loi sur les entreprises d'hébergement privé. Il s'agit du troisième plus grand nombre parmi les 23 arrondissements de Tokyo.
Le responsable de l'association de quartier en question a souligné comment un quartier résidentiel situé à environ 1 kilomètre de la gare d'Ikebukuro est particulièrement touché par le minpaku. Même en marchant moins de 50 mètres, il suffisait de voir un trio de panneaux proposant des logements privés.
Les affiches affichées dans de nombreux coins de la ville par les habitants reflétaient probablement leur fort sentiment de colère. Ils ont non seulement insisté sur « l’interdiction de jeter des détritus », mais ont également averti que « toutes les punaises ici verraient leurs photos affichées publiquement » pour les humilier.
Des poubelles dédiées sont disponibles pour les clients du minpaku, conformément aux directives du gouvernement du quartier. Malgré cela, certains d’entre eux débordaient de sacs en papier et d’emballages en plastique.
Les poubelles sont verrouillées sauf les deux jours de collecte hebdomadaire, et un utilisateur apparemment non japonais du minpaku a été aperçu en train de jeter incorrectement ses déchets à côté des poubelles.
En réponse aux plaintes croissantes, le quartier de Toshima a annoncé un projet de modification de l'ordonnance en septembre 2025 dans le cadre des efforts visant à renforcer considérablement les restrictions sur les logements privés.
Le projet de révision était censé réduire de plus de moitié la durée légale d'exploitation des logements privés, passant de 180 jours par an actuellement à un maximum de 84 jours. Il était également prévu d'interdire l'introduction de nouveaux minpaku dans les districts résidentiels et éducatifs désignés.
RISQUE D'ENTRER DANS LA SOUTERRAINE
Cette suggestion s'est heurtée à une vive opposition de la part des opérateurs de minpaku, qui ont fait valoir que le changement ne ferait qu'entraîner une augmentation du nombre d'établissements d'hébergement non agréés.
Les opposants ont insisté sur le fait que le plafond annuel d'exploitation de 84 jours était insuffisant pour que Minpaku reste rentable, ce qui signifie que les opérateurs existants n'auraient d'autre choix que de se retirer entièrement de l'activité.
Étant donné que les appartements et les maisons idéaux avaient souvent déjà été rénovés, notamment à des fins de minpaku, les opérateurs illégaux pouvaient cibler et acquérir ces « actifs de qualité » dans un contexte de rareté des emplacements candidats.
S’ils utilisent ces bâtiments comme auberges privées sans autorisation officielle, il serait difficile pour les autorités de surveiller les minpaku.
Les opposants soutiennent également que toutes les agences minpaku ne causent pas de problèmes à la société.
Par exemple, l'expert-comptable qui gère huit logements privés a mentionné qu'il participe aux activités régionales de nettoyage. Il a également signé un contrat avec une agence de nettoyage, afin que l'état des poubelles de ses propriétés puisse être vérifié quotidiennement.
« La répression devrait être intensifiée exclusivement contre les opérateurs inappropriés », a déclaré l'homme. « D’une manière générale, un renforcement des contrôles ne ferait qu’offrir aux entreprises illicites une opportunité en or. »
Compte tenu de tout cela, le quartier de Toshima a révisé le projet d'ordonnance et a augmenté le nombre maximum de jours d'exploitation de 36 à 120 par rapport au plan initial. Un délai de grâce d'un an a également été inclus, le changement s'appliquera donc à partir de décembre prochain.
CADRE ADOPTÉ PAR L'ÉTAT
Une municipalité a opté pour une répression plus stricte uniquement contre les opérateurs malveillants, plutôt que de renforcer la réglementation sur le minpaku en général.
En décembre, le quartier de Shinjuku a émis le premier « ordre de fermeture » à Tokyo concernant 11 établissements gérés par quatre agents, après que ceux-ci n'aient pas satisfait à plusieurs reprises aux exigences obligatoires, notamment en matière de déclaration du nombre de nuits passées par les invités.
Il y a bien sûr des limites à cette approche : il est extrêmement difficile pour le gouvernement local d’identifier toutes les infractions mineures commises par les minpaku.
La plupart des 561 plaintes concernant des logements privés au cours de l’exercice 2025 concernaient le « bruit » et l’« élimination des déchets ». Pas plus de 22 responsables du département d’assainissement du quartier sont chargés de réprimer ces violations.
Dans cette optique, un haut responsable du quartier de Shinjuku a décrit qu'il était « presque impossible » de repérer et de vérifier chaque infraction dans plus de 3 000 établissements d'hébergement privés sans un système de caméras de surveillance exhaustif.
Le maire de l'arrondissement de Shinjuku, Kenichi Yoshizumi, a souligné que le mécanisme minpaku avait été conçu et intégré par le gouvernement central pour dérouler le tapis rouge aux touristes étrangers venant de l'extérieur du Japon.
Le maire n’a pas caché son irritation lors d’une conférence de presse en novembre 2025.
« Une série de devoirs divers associés au cadre qui nous est imposé (par l'État) nous incombe », a déclaré Yoshizumi. « Nous avons renforcé nos effectifs, mais nous approchons de nos limites. La situation est également extrêmement difficile en termes financiers. »
Les conséquences du cadre imposé par la force se manifestent notamment sous la forme de problèmes d’ordures et de bruit, le gouvernement central n’ayant pas encore présenté de contre-mesures efficaces.
(Cet article a été rédigé par Tomomi Terasawa et Joichi Tateiwa.)
