Il est conseillé aux emprunteurs bénéficiant de prêts au logement sur 50 ans de penser à long terme
En décembre, un couple marié qui travaille comme employé d'une entreprise a quitté un appartement en location pour s'installer dans une maison individuelle nouvellement construite à Tokyo.
La naissance d'un enfant a incité le couple, tous deux âgés de 30 ans, à décider en mai d'acheter la résidence, située à seulement 20 minutes en bus et en train de la gare de Shinagawa.
Le site est également proche des lieux de travail du couple et du domicile familial de l'épouse.
Alors que le couple dispose d'un revenu familial annuel d'environ 15 millions de yens seulement (95 000 dollars), le prix de la maison a dépassé les 100 millions de yens.
Les époux ont décidé de contracter un prêt à taux flexible de 94 millions de yens auprès d'une banque Internet. Il s’agit d’un produit « prêt en binôme », ou prêt hypothécaire solidaire pour un couple marié, avec une durée de remboursement de 49 ans.
Le taux d'intérêt actuel est de 0,64 pour cent par an.
Par simple calcul, le couple devra continuer à rembourser le prêt jusqu’à l’âge de 79 ans tous les deux.
L’épouse était initialement opposée au plan d’emprunt. Elle ne voulait pas continuer à travailler à 70 ans.
Elle a déclaré que son père, qui avait acquis sa propre maison grâce à un prêt sur 35 ans, avait également été surpris en entendant parler de cette proposition.
«Je m'inquiétais de ce que les autres pourraient penser de nous», a déclaré la femme. « Je ne voulais pas que les gens supposent que nous achetions cette maison au-dessus de nos moyens. »
Elle a déclaré qu'elle avait néanmoins accepté la proposition, car elle s'était engagée avec son mari à rembourser le prêt en 35 ans.
La période d'emprunt plus longue réduirait le montant du remboursement mensuel à environ 186 000 yens, ce qui était inférieur au loyer qu'ils payaient auparavant.
Le couple a élaboré un plan pour consacrer l’argent ainsi économisé à des investissements réguliers et exploiter les bénéfices de ces investissements et d’autres ressources pour rembourser le prêt par anticipation.
La période habituelle de remboursement des prêts au logement au Japon est depuis longtemps de trente-cinq ans.
Toutefois, ces dernières années, les prêts hypothécaires à très longue durée allant jusqu’à 50 ans sont devenus plus courants.
Un emprunteur immobilier sur quatre, pour la plupart âgé entre 20 et 30 ans, contracte désormais un prêt hypothécaire avec une durée de remboursement supérieure à 35 ans.
Les montants des paiements mensuels sont inférieurs pour des prêts similaires, mais les emprunteurs doivent continuer à les rembourser pendant un demi-siècle maximum, et le paiement total peut être supérieur de plusieurs millions de yens (des dizaines de milliers de dollars).
Les experts ont des messages d’avertissement pour avertir les utilisateurs de produits hypothécaires similaires.
PRÉOCCUPATIONS CONCERNANT LE TAUX VARIABLE
La Banque du Japon a décidé le 19 décembre de relever son taux d'intérêt directeur à 0,75 pour cent. La banque centrale prévoit de continuer à relever son taux directeur dans un avenir proche.
L'épouse du couple qui a récemment acheté la maison à Tokyo a déclaré qu'elle s'inquiétait de l'évolution future du taux d'intérêt flexible, qui devrait augmenter en conséquence.
Mais le mari a calculé les frais de garde d'enfants et autres dépenses et a décidé que les finances de leur ménage pourraient supporter des taux d'intérêt allant jusqu'à 3 pour cent par an.
« Nous n'avons pas d'autre choix que de prendre des risques », a déclaré l'épouse.
Les produits de prêts au logement s’étendent rapidement sur du long terme dans le contexte de la récente flambée des prix de l’immobilier.
Une enquête de l'Agence japonaise de financement du logement a montré que 25,5 % de ceux qui ont contracté un prêt hypothécaire entre octobre 2024 et mars 2025 avaient des périodes de remboursement de plus de 35 ans et jusqu'à 50 ans, soit une forte hausse par rapport à seulement 9,3 % trois ans plus tôt.
Les prêts au logement avec des durées de remboursement allant jusqu'à 50 ans sont toujours disponibles depuis un certain temps déjà, mais ils n'ont été introduits pour la première fois par une banque Internet qu'en 2023.
Des produits similaires permettent de fixer la durée de remboursement à 50 ans maximum si l'emprunteur n'a pas atteint 80 ans au moment du paiement.
La durée de remboursement plus longue réduit le montant mensuel du paiement et permet d’emprunter des sommes plus importantes.
PayPay Bank a commencé à proposer des prêts au logement sur 50 ans en juillet.
La banque Internet a reçu en octobre 1,8 fois plus de demandes de prêt qu'en juillet. Soixante-quatorze pour cent des demandeurs âgés de 20 à 24 ans ont contracté des prêts au logement avec des durées de remboursement supérieures à 35 ans.
« Souscrire des prêts au logement sur 50 ans deviendra une chose normale », a déclaré Hiroki Nakajima, responsable des opérations de prêts au logement chez PayPay Bank.
Les délais de remboursement plus longs permettent aux institutions financières prêteuses de recevoir des intérêts plus élevés que ceux des produits de prêt conventionnels.
Mais Nakajima a déclaré qu'il ne croyait pas que tous les emprunteurs à 50 ans envisageaient de rester endettés pendant 50 années complètes.
Certains envisagent de rembourser leurs prêts par anticipation ou de vendre et de déménager à un moment donné en cours de route.
« Une période de remboursement plus longue implique davantage d'incertitudes et de risques de défaut », a-t-il déclaré, ajoutant que PayPay Bank impose, pour ses produits de prêt à 50 ans, une prime de 0,1 point de pourcentage en plus du taux d'intérêt normal.
Les données du Real Estate Economic Institute montrent que le prix moyen d'un appartement neuf vendu dans les 23 quartiers de Tokyo a dépassé 130 millions de yens entre janvier et octobre 2025.
Les prix des maisons individuelles s’envolent également.
La généralisation des prêts au logement sur 50 ans et des prêts hypothécaires conjoints a amené davantage de gens à supposer qu'ils peuvent se permettre d'acheter une copropriété dont le prix est à neuf chiffres en yens, a déclaré Takashi Shiozawa, directeur du marketing chez MFS Inc., opérateur des services Mogecheck qui proposent une comparaison des produits de prêt au logement et des recommandations personnalisées.
« Il y a cette spirale dans laquelle les prix de l’immobilier sont poussés à la hausse par une forte demande », a-t-il déclaré. « Les vendeurs restent optimistes, les prix pourraient donc encore augmenter. »
LES EXPERTS APPELENT À LA PRUDENCE
Les emprunteurs sur 50 ans doivent payer des intérêts plus élevés en raison de la durée d’emprunt plus longue.
Un acheteur de maison qui contracte un prêt de 50 millions de yens sur 50 ans au taux d'intérêt variable le plus préférentiel de 1,0 pour cent par an, par exemple, devra payer 4,28 millions de yens de plus qu'un emprunteur d'un prêt du même montant sur 35 ans.
Alors que la BoJ s'apprête à continuer de relever son taux directeur, ceux qui ont opté pour des taux d'intérêt flexibles, qui représentent 80 % des emprunteurs de prêts au logement, pourraient être confrontés à une explosion des remboursements totaux et à une baisse plus lente du solde du principal.
Une enquête du Sumitomo Mitsui Trust Financial Education Institute a montré que les remboursements de prêts au logement représentaient plus de 40 % du revenu des ménages dans 44,0 % des ménages ayant des prêts en cours contractés en 2024, contre seulement 14,3 % parmi les ménages ayant des prêts en cours contractés en 2022.
Des dettes plus importantes pèsent davantage sur le budget des ménages.
Ayana Yano, chercheuse à l'institut, a souligné que des changements pourraient survenir dans les situations d'emploi, comme des augmentations périodiques et des allocations de retraite.
« Cela pourrait remettre en cause les prémisses du plan initial de remboursement du prêt », a-t-elle déclaré. « Emprunter autant que l’on peut emprunter ne laisserait donc que peu de marge pour des ajustements ultérieurs. »
Masako Hatanaka, planificatrice financière, a déclaré que les gens devraient choisir de vivre dans une résidence qui correspond à leurs finances. Elle a dit qu'ils devraient réfléchir à la question de savoir si le prix du logement est proportionné à leurs revenus.
« Les gens devraient être plus prudents à l'idée même d'acheter une maison qu'ils ne pourraient acheter qu'avec un prêt sur 50 ans », a déclaré Hatanaka.
